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招商蛇口“让地” 大金主平安进场

来源:未知 编辑:admin 时间:2019-09-11 手机版

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原标题:招商蛇口“让地” 大金主平安进场 来源:乐居财经

当头部房企加大拿地力度之际,招商蛇口似乎却“反其道而行之”,在今年7月多次挂牌旗下项目股权,试图引入外援。两个月后,它终于等来了金主——中国平安。

9月6日,据北京产权交易所披露,招商蛇口(宜昌)置业有限公司通过向深圳市创挺企业管理有限公司(简称“深圳创挺”)转让49%股权,募集不低于5.85亿元资金。

同天,成交的还有招商蛇口旗下的太仓招新置业有限公司,其通过增资引入江苏五洋房产有限公司和深圳市招平弘宇投资中心(简称“招平弘宇”),分别转让30%和19.9%股权,共募资2.99亿元。

在尚无明显偿债压力的背景下,招商蛇口转让项目股权背后的真实原因是什么?而这一波频繁转让项目的动作,又是否会对其他房企形成扩散性影响?同样值得探究。

具体来看,招商蛇口(宜昌)置业成立于2018年7月10日,注册资本6.05亿元,为招商蛇口的孙公司。截至今年5底,公司资产总计12.38亿元,负债总额为12.38亿元,所有者权益为-18.37万元,尚未实现营业收入。

另一家挂牌公司是太仓招新置业有限公司,注册资本为3000万,由招商局蛇口100%持股。最近一期财务数据显示,公司录得营业收入0元,利润总额-50.25万元,负债总额6.71亿元,资产总额9.71亿元,所得者权益2.99亿元。

两家项目公司分别持有湖北宜昌和江苏太仓地块,但招商蛇口为何如此频繁出售三四线区域的项目股权?

招商蛇口方面的说辞格外简单,宜昌置业转让股权是用于项目地块的开发建设,偿还公司的部分股东借款,补充流动资金;太仓招新则是为了扩大公司经营规模。

需要注意的是,2018年招商蛇口首次进驻宜昌。去年6月,它以总价10.6亿元竞得宜土网挂(2018)17号地块,楼面价2621.35元/平方米,溢价率16.91%。。

也是在去年,招商蛇口较之前聚焦、深耕一二线城市的战略有所下沉,加大三四线市场的土储规模,通过拿地新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市。

诚然,如同新城控股高级副总裁欧阳捷所言,“在2018年,房企需要规模,就不能固守一二线城市,放弃三四线城市意味着放弃业绩增长”。但招商蛇口的三四线布局策略真的就能达成预期目标吗?

进入2019年,伴随棚改货币化政策调整,三四线城市楼市面临降温压力。有专家分析认为,绝大多数三四线城市呈现人口净流出状态,其房价没有人口、经济的支撑,盲目投资可能会使企业面临风险。

从去年拿地到现在,招商蛇口对三四线城市的市场判断也相应出现变化,它调整战略,选择放弃一些三四线城市项目的完全100%控制权。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析道,“招商蛇口出让三四线项目的股权,并非因为资金压力所致,而是对三四线城市市场的判断发生变化。出于不看好三四线城市的后市,需要迅速从三四线城市将投资撤出并投向一二线城市,实现土地储备调仓的目的。”

有意思的是,两个项目的新股东均有中国平安的身影。据企查查显示,深圳创挺的实际控制人为中国平安,持股为24.50%,法人为蔡舸;招平弘宇是国务院旗下的有限合伙企业,中国平安持股38.60%。

招商蛇口引入了具有资金实力的平安,将项目预期利润转让给了资金方,进而实现自己在不好看的项目公司中的投资退出。柏文喜进一步认为,“现在有钱的机构不是很多,加之银行资金曲线进入地产市场受到各种严格限制,平安是好的投资方。但它对合作方的资信有较高要求,财务稳健又可进行一定风险兜底的央企就成了平安最好的合作对象。”

但为何招商蛇口出让股权都不超过50%?实际上,它是为了保证合并报表后的企业销售规模,而继续采取了持有51%被转让城市项目公司的股权比例。

招商引入平安,一方面实现土储的战略性调仓,另一方面又可以不牺牲企业规模,达到一石二鸟的目的。

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